ハワイに別荘を持つには？2026年の価格相場・税金・規制と購入前の注意点を徹底解説

ハワイに別荘を所有することは、日本人にとって長年人気のあるライフスタイルの一つです。ワイキキの高層コンドミニアム、マウイ島のオーシャンビュー住宅、ハワイ島の広大な敷地を持つ一戸建てなど、島やエリアによって物件の特徴も価格も大きく異なります。

2026年10月現在、ハワイの不動産市場では、住宅とコンドミニアムで異なる価格動向が見られます。また、マウイ島の短期賃貸規制「Bill 9」の成立、コンドミニアム保険問題、固定資産税の見直しなど、別荘を購入する前に知っておきたいニュースも相次いでいます。日本人でも購入できるのか、維持費はいくらかかるのか、購入した物件を旅行者に貸し出せるのか。2026年最新の市場データと制度をもとに、詳しく解説します。

📌 【この記事の重要ポイントまとめ】

• 価格相場：2026年9月のオアフ島の中古一戸建て中央値は111万ドル、コンドミニアムは52万3,000ドル。
• 購入資格：日本人を含む外国人も原則としてハワイの不動産を購入できる。ただし、税金や所有権の確認が必要。
• 最新規制：マウイ島では2025年12月にBill 9が成立。特定のアパート地区における短期バケーションレンタルが段階的に廃止される。

【2026年最新】ハワイに別荘を持つための価格相場と不動産市場の現状

ハワイに別荘を購入する場合、最初に確認したいのが物件価格です。ハワイ州全体の価格だけでなく、オアフ島、マウイ島、ハワイ島、カウアイ島の市場を分けて考える必要があります。

2026年9月の最新不動産価格

Hawaii Realtorsが公表した2026年9月の住宅市場統計によると、州全体の中古一戸建ての販売価格中央値は102万7,000ドル、コンドミニアムは54万ドルでした。

オアフ島では一戸建てが111万ドル、コンドミニアムが52万3,000ドル。前年同月比では一戸建てが3.90％下落した一方、コンドミニアムは2.80％上昇しています。

つまり、ハワイの不動産市場全体が一方向に値上がりしているわけではありません。住宅の種類や島によって価格の動きが異なり、物件を選ぶ際には地域別のデータが欠かせません。

主要4島の価格比較と市場動向

2026年9月の島別データを整理すると、次のようになります。

※2026年9月の中古住宅販売データ。前年比は前年同月との比較。価格は米ドル。中央値は個別物件の査定価格ではありません。

特に注意したいのはカウアイ島です。一戸建ての中央値は149万ドルと高いものの、9月の販売件数はわずか18件でした。コンドミニアムも6件にとどまっています。取引件数が少ない地域では、販売された物件の構成によって中央値が大きく変動します。

日本人のハワイ不動産購入は今も存在感がある

ハワイ州政府が2026年に公表した日本との経済関係に関する資料では、日本はハワイの住宅・商業不動産市場において長年重要な存在であり、住宅分野では海外からの購入者のうち日本人が最大のグループと説明されています。

ただし、日本人による不動産購入が多いことと、すべての日本人購入者が投資目的であることは別問題です。自分や家族が滞在するための別荘、将来の生活拠点、賃貸運用を目的とする物件では、適切なエリアも資金計画も変わります。

2026年の市場を見るうえで重要なのは、価格が下がった物件を単純に割安と判断しないことです。管理費や保険料、修繕積立金まで含めて比較する必要があります。

【島別に徹底比較】オアフ島・マウイ島・ハワイ島・カウアイ島はどこがおすすめ？

ハワイに別荘を購入する際、物件価格と同じくらい重要なのが島選びです。日本からのアクセス、生活の利便性、自然環境、管理のしやすさなど、それぞれの島に異なる特徴があります。

オアフ島：利便性と資産管理を重視する人向け

日本人にとって最も身近な選択肢がオアフ島です。

ワイキキ、アラモアナ、カカアコ、ダイヤモンドヘッド周辺など、エリアごとに異なる住環境があります。医療機関、スーパー、飲食店、ショッピング施設などが比較的充実しており、長期滞在にも適しています。

特にワイキキのコンドミニアムは、管理体制が整った建物を選べば、海外に住みながら物件を維持する負担を軽減しやすい点が魅力です。

一方で、海に近い人気物件は価格が高く、建物の保険料や管理費が大きな負担になる場合があります。購入価格だけで判断しないことが大切です。

マウイ島：自然とリゾートライフを楽しみたい人向け

マウイ島は、海岸線や山々の景観、リゾート施設などが魅力のエリアです。

ワイレアやカアナパリなどは、リゾート型の別荘を検討する際によく候補に挙がります。落ち着いた環境で過ごしたい人や、ホテルに滞在するのとは違う長期休暇を楽しみたい人に向いています。

ただし、2023年8月の大規模火災以降、住宅供給や地域の復興、短期賃貸のあり方が大きな政策課題になっています。2026年は特に、物件の所在地と用途規制を詳しく確認する必要があります。

ハワイ島：広い敷地と自然環境を重視する人向け

ハワイ島は、主要4島の中でも広大な自然環境を楽しめる島です。

コナやワイコロア周辺にはリゾート型の住宅やコンドミニアムがあり、ヒロ周辺には異なる生活環境があります。

2026年9月の一戸建て販売価格中央値は49万9,000ドルで、オアフ島やマウイ島より低い水準でした。ただし、安価な物件には修繕の必要性や立地条件、インフラ面の問題が隠れている場合もあります。

また、火山活動や溶岩流のリスク、地域による道路・上下水道などの条件も確認したいところです。

カウアイ島：静かな環境と希少性を求める人向け

カウアイ島は、自然景観や落ち着いた雰囲気を重視する人に適した島です。

リゾート地としての魅力がある一方、オアフ島ほど都市機能が集まっていません。日常の買い物や医療、建物の維持管理などについて、現地の環境を事前に把握する必要があります。

2026年9月の一戸建て中央値は149万ドルでしたが、販売件数が少ないため、価格だけを見て島全体の相場を判断するのは適切ではありません。

別荘を購入するなら、実際に数日間滞在し、観光客として訪れる場合とは異なる生活環境を体験することをおすすめします。

【購入ガイド】日本人でもハワイに別荘を購入できる？所有権と税金の詳細

ハワイの不動産は、日本国籍の人でも原則として購入できます。米国市民権やハワイ州の居住資格がなくても、一般的な不動産の所有権を取得することは可能です。

ただし、土地の権利形態、税務上の取り扱い、売却時の源泉徴収など、日本国内の不動産購入とは異なる仕組みがあります。

外国人でも購入できるが、所有権の種類を確認する

ハワイの不動産で最初に確認したいのが、Fee SimpleとLeaseholdの違いです。

• Fee Simple：土地と建物を含む不動産の所有権を取得する形態。
• Leasehold：土地の所有者から一定期間土地を借り、その土地上の建物や利用権を取得する形態。

Leasehold物件は、購入価格が比較的安く見えることがあります。しかし、土地の賃貸借契約の満了時期、更新条件、地代の改定、契約終了時の扱いなどを確認しなければなりません。

長期保有を前提にするなら、購入価格だけでなく、権利の安定性や将来の売却可能性まで検討することが重要です。

ハワイの別荘購入に必要な基本的な流れ

一般的な購入手続きは次のように進みます。

1. 購入目的と予算を決める。
2. 現地の不動産エージェントに相談する。
3. 物件の所有権や登記情報を確認する。
4. 購入申込と売買契約を進める。
5. 建物検査や保険、管理費などを確認する。
6. エスクローを通じて決済し、所有権を移転する。

海外不動産の購入では、現地の不動産弁護士、税理士、エスクロー会社などの専門家と連携することが重要です。日本語での説明だけで契約内容を判断せず、英文契約書の内容も確認しましょう。

固定資産税は別荘の用途によって変わる

ハワイの固定資産税は、島ごとの郡・市の制度に基づいて計算されます。州全体で同じ税率が適用されるわけではありません。

例えばホノルル市・郡では、2026年7月1日から2027年6月30日までの税年度に適用される税率として、一般住宅区分は課税対象評価額1,000ドルにつき3.50ドル、Residential A区分は段階別に4.00ドルと11.40ドル、Transient Vacation区分は9.00ドルと11.50ドルが設定されています。

重要なのは、別荘だから必ず一般住宅と同じ税率になるわけではない点です。

ホノルル市の住宅控除制度では、所有者が物件を主たる住居として使用することが条件です。年間270日を超える居住などは居住意思を示す判断材料の一つとされています。別荘として利用する物件は、住宅控除の対象にならない可能性があります。

購入前には、対象物件の現在の税区分、課税評価額、控除の有無、購入後の税区分変更の可能性を確認してください。

日本人が知っておきたいFIRPTAとHARPTA

購入時だけでなく、将来の売却時に関係するのが米国のFIRPTAとハワイ州のHARPTAです。

FIRPTAは、外国人が米国内の不動産を売却した際に適用される連邦税法上の源泉徴収制度です。一般的には売却時の実現額に対して15％の源泉徴収が行われます。ただし、購入者の居住目的など一定の条件によって税率や免除の扱いが異なります。

HARPTAは、ハワイ州の非居住者による不動産売却に関する源泉徴収制度です。ハワイ州税務局の2025年改訂Form N-288の説明では、原則として売却時の実現額に対して7.25％の源泉徴収が必要とされています。

これらは購入時に外国人だから課される税金ではなく、主に売却時に問題となる制度です。また、源泉徴収額は最終的な納税額そのものとは限らず、条件に応じて証明書の申請や税務申告による調整が可能な場合があります。

長期保有や相続まで考えるなら、購入前から米国と日本の税務に詳しい専門家に相談することが望ましいでしょう。

【2026年最新ニュース】ハワイの別荘を短期賃貸できる？マウイ島Bill 9と規制の経緯

ハワイに別荘を持つ際、購入希望者が見落としやすいのが短期賃貸の規制です。

旅行で使わない期間にAirbnbなどを通じて貸し出せば維持費を補える、と考える人もいます。しかし、物件を所有していることと、旅行者に短期間貸し出せることは別の問題です。

マウイ島のBill 9が2025年12月に成立

2026年のハワイ不動産ニュースで特に重要なのが、マウイ郡のBill 9です。

この法案は、アパート地区において例外的に認められていた一部の短期バケーションレンタルを段階的に廃止し、住宅を地域住民の長期居住に戻すことを目的としています。

経緯を整理すると、次のようになります。

• 2023年8月：マウイ島で大規模火災が発生し、地域の住宅不足が深刻な課題となる。
• 2024年5月：リチャード・ビッセン郡長がBill 9を提案。
• 2025年12月1日：マウイ郡議会が修正法案を5対3で初回承認。
• 2025年12月15日：議会が最終承認し、ビッセン郡長が署名して成立。
• 2029年：西マウイの対象となるアパート地区で短期賃貸の廃止が始まる。
• 2031年：郡内のその他の対象地域でも段階的な廃止が予定されている。

マウイ郡の公式発表によれば、Bill 9は特定のアパート地区で営業している、いわゆるMinatoya型のバケーションレンタルを対象としています。郡は6,000戸以上が長期居住用に戻ることを期待しています。

一方、同法によってマウイ島のすべての短期賃貸が禁止されるわけではありません。郡の説明では、約6,500のTVR物件やホテル、タイムシェア、許可を受けたベッド・アンド・ブレックファストなどは引き続き営業できるとされています。

オアフ島でも短期賃貸には厳しい条件がある

オアフ島では、ホノルル市・郡のDepartment of Planning and Permitting（DPP）が短期賃貸を管理しています。

市の公式FAQによると、30日未満の短期賃貸は、リゾート用途地域など、条例で認められた対象エリアで行う必要があります。対象物件には登録手続きが必要で、原則として物件ごとに登録し、毎年更新します。

購入時に不動産業者から「短期賃貸可能」と説明されたとしても、実際の用途地域、登録状況、既存の許可、建物の管理規約を確認しなければなりません。

特に、過去に短期賃貸として利用されていた物件を購入する場合は、所有者が変わった後も同じ条件で営業できるかを確認する必要があります。

Bill 9をめぐる炎上とネットの反応は何が争点なのか

Bill 9をめぐる議論は、単純な不動産投資の問題にとどまりません。地域住民の住宅確保と、観光産業や不動産所有者の経済活動をどう両立させるかという政策論争です。

賛成側の主な論点は、住宅不足の解消と地域住民の居住環境の改善です。郡の公式発表では、対象物件の94％がマウイ郡外に住む所有者によって保有されていると説明されています。

一方、反対側からは、短期賃貸を前提に購入した所有者への影響や、観光産業、地域経済への波及を懸念する意見が示されました。最終的な議会採決が5対3だったことからも、政策をめぐる意見の対立がうかがえます。

この問題を「ハワイでは外国人の別荘が禁止される」と単純化するのは正確ではありません。規制の対象は所有者の国籍ではなく、特定の用途地域で行われる特定の賃貸利用です。

別荘購入者にとっては、将来の賃貸収入を購入判断の前提にするのではなく、自分が利用するだけでも経済的に成立する物件を選ぶことが重要です。

【維持費とリスク】ハワイの別荘を所有すると年間いくら必要？保険・管理費を解説

ハワイに別荘を購入する際、物件価格に予算を集中させてしまうのは避けたいところです。実際には、購入後に継続して発生する費用が家計や資産運用に大きく影響します。

購入後に発生する主な費用

• 固定資産税：物件の評価額や用途、郡ごとの税率によって決まる。
• 管理費：コンドミニアムの場合、共用施設や建物管理に対して毎月発生する。
• 建物保険：火災、ハリケーン、風水害などに対応する保険の確認が必要。
• 修繕費：屋根、配管、空調、給湯設備、外壁などの維持管理に必要。
• 光熱費：電気、水道、通信などの基本料金や使用料金。
• 管理代行費：長期間不在にする場合の点検、清掃、鍵の管理など。

特に日本からの遠隔管理では、空室中のトラブル対応が重要です。漏水や空調の故障、台風後の損傷などを現地で迅速に確認できる体制が必要になります。

2026年も続くコンドミニアム保険問題

ハワイでは、コンドミニアムの建物保険料や保険契約の確保が大きな課題になっています。

2025年7月、ジョシュ・グリーン州知事は保険市場の安定化を目的としたAct 296に署名しました。同法では、Hawaii Property Insurance Association（HPIA）の権限拡大や、Hawaii Hurricane Relief Fund（HHRF）の再活性化などが盛り込まれています。

2026年現在、HHRFはコンドミニアムやタウンハウスの管理組合を対象に、ハリケーン保険の申請を受け付けています。

ただし、こうした制度が整備されたからといって、すべての物件の保険料が安くなるわけではありません。建物の状態や立地、過去の保険金請求、管理組合の対応によって条件は異なります。

コンドミニアム購入では修繕積立金の確認が不可欠

ハワイ州商務消費者局（DCCA）のReal Estate Branchは、コンドミニアム管理組合に対し、将来の修繕費用を見積もるReserve Study（修繕積立計画）の重要性を説明しています。

Reserve Studyでは、屋根、外壁、駐車場、配管など、管理組合が責任を負う設備について、交換・修繕時期と必要費用を見積もります。

この計画が不十分だと、将来的にSpecial Assessmentと呼ばれる臨時徴収が発生する可能性があります。月々の管理費が安いからといって、必ずしも経済的な物件とは限りません。

購入前には次の資料を確認したいところです。

• 直近のReserve Study
• 管理組合の年間予算と財務諸表
• 過去の臨時徴収の履歴
• 建物全体の保険契約と免責金額
• 今後予定されている大規模修繕
• 管理組合の議事録と未解決の問題

こうした情報は、購入後の想定外の支出を減らすうえで非常に重要です。

【噂の真相】ハワイに別荘を持つと得する？失敗しない購入判断とプロの結論

ハワイの別荘については、「外国人でも簡単に買える」「旅行者に貸せば維持費を回収できる」「不動産価格は必ず上がる」といった話が見られます。しかし、これらは条件を無視した単純化です。

噂1：外国人はハワイの不動産を購入できない？

真相：一般的な不動産であれば、外国人でも原則として購入できます。

日本人であることだけを理由に、一般的な住宅やコンドミニアムの購入が禁止されるわけではありません。ただし、土地の権利形態や特定の公的土地制度などには別の条件があります。

また、不動産を購入しただけで米国の永住権や長期滞在資格が得られるわけではありません。所有権と入国・在留資格は別の制度です。

噂2：別荘を買って旅行者に貸せば必ず利益が出る？

真相：短期賃貸の許可、運営費、税金、保険料を考慮しなければ収益性は判断できません。

特に2026年のマウイ島ではBill 9の成立によって、対象物件の短期賃貸利用に将来的な制限が生じます。オアフ島でも用途地域と登録制度の確認が欠かせません。

賃貸収入の見込みを立てる際は、稼働率や宿泊料金だけでなく、清掃費、管理会社への委託費、修繕費、税金、保険料などを差し引いた実質収益を計算する必要があります。

噂3：2026年はハワイの不動産が値下がりしているので買い時？

真相：島や物件の種類によって市場環境が異なるため、一律に買い時とは判断できません。

2026年9月のデータでは、ハワイ島やマウイ島の一戸建て価格中央値が前年同月を下回る一方、カウアイ島では上昇しています。オアフ島のコンドミニアムも前年比では上昇しました。

さらに、取引件数の少ない地域では中央値が大きく変動します。価格の下落だけを見て購入を決めるのではなく、個別物件の状態や周辺の成約事例を比較することが必要です。

【プロの結論】ハワイに別荘を持つことが向いている人・向いていない人

ハワイの別荘購入に向いているのは、次のような条件を満たす人です。

• 毎年ある程度の期間、ハワイで過ごす予定がある。
• 購入価格だけでなく、長期的な維持費も負担できる。
• 短期的な値上がり益に依存しない資金計画がある。
• 現地の管理会社や専門家と継続的に連絡できる。
• 為替変動や米国の税制変更を考慮できる。

反対に、購入後ほとんど利用する予定がない人、賃貸収入だけを頼りにローンや維持費を支払う計画の人、現地管理に必要な費用を確保できない人には慎重な検討が必要です。

特に重要なのは、別荘を「投資商品」と「生活を楽しむための資産」のどちらとして位置づけるかです。

自分や家族が長期間利用するなら、多少の価格変動があっても生活の満足度を得られます。一方、純粋な投資目的なら、短期賃貸規制、保険、税金、売却時の源泉徴収まで含めた収支計算が欠かせません。

ハワイの不動産を購入するなら、価格の安さだけではなく、所有している間の負担と、将来手放すときの条件まで見通すことが大切です。

ハワイに別荘を持つことに関するよくある質問（FAQ）

Q1：日本人でもハワイに別荘を購入できますか？
A1：はい。一般的な住宅やコンドミニアムは、日本人を含む外国人でも原則購入できます。ただし、所有権の種類、資金調達、税金、将来の売却条件などを確認する必要があります。

Q2：ハワイに別荘を購入するには最低いくら必要ですか？
A2：島や物件によって異なります。2026年9月の販売中央値では、ハワイ島の一戸建てが49万9,000ドル、オアフ島のコンドミニアムが52万3,000ドルでした。ただし、購入価格以外に税金、保険、管理費、修繕費なども必要です。

Q3：ハワイの別荘をAirbnbで貸し出すことはできますか？
A3：物件の所在地、用途地域、登録・許可状況によって異なります。オアフ島では短期賃貸の対象エリアと登録条件があり、マウイ島ではBill 9による対象物件の段階的な規制が進んでいます。購入前に自治体と管理組合の両方へ確認してください。

まとめ：2026年にハワイの別荘を購入するなら価格より所有後の計画が重要

2026年のハワイ不動産市場は、島や物件の種類によって価格動向が異なっています。オアフ島のコンドミニアム、マウイ島のリゾート住宅、ハワイ島の一戸建て、カウアイ島の高価格帯物件では、それぞれ異なる購入判断が必要です。

また、マウイ島のBill 9、オアフ島の短期賃貸規制、コンドミニアム保険問題、固定資産税など、購入後の所有・運用に関係する制度も見逃せません。

日本人がハワイに別荘を持つことは、現在も十分に可能です。ただし、購入価格だけを基準にするのではなく、所有権、税金、維持費、管理体制、売却時の条件を総合的に判断する必要があります。

ハワイで過ごす時間を楽しむための別荘なのか、将来の生活拠点なのか、それとも資産運用を目的とした不動産なのか。購入目的を明確にし、現地の専門家と確認を重ねることが、後悔しない別荘選びにつながります。

最新の市場動向だけで判断せず、実際に現地を訪れ、物件と地域の両方を確かめたうえで、自分に合った一軒を選びたいところです。

主な参照資料（2026年最新情報）

- Hawaii Realtors：2026年9月の州内不動産市場統計。
- マウイ郡政府：Bill 9の成立と対象物件に関する公式発表。
- ホノルル市DPP：短期賃貸の登録・用途地域に関するFAQ。
- ホノルル市RPAD：住宅控除と固定資産税の取り扱い。
- IRS・ハワイ州税務局：FIRPTA・HARPTAの源泉徴収制度。
- ハワイ州DCCA：保険安定化制度、コンドミニアムの修繕積立制度。 （出典: ハワイ に 別荘（Yahoo!ニュース））